Bau-Turbo
Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung (sogenannter „Bau-Turbo“) ist am 30.10.2025 in Kraft getreten. Die Anwendung der neuen rechtlichen Möglichkeiten bietet Chancen zur Beschleunigung und Erleichterung des Wohnungsbaus, birgt aber auch Risiken für die städtebauliche Entwicklung.
Die Verwaltung hat daher stadtinterne, räumliche und sachliche Kriterien zur grundsätzlichen Anwendung des Gesetzes erarbeitet.
Was ist der "Bau-Turbo"?
Der „Bau-Turbo“ umfasst neue Möglichkeiten, um insbesondere zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne dafür einen Bebauungsplan aufstellen oder ändern zu müssen.
- Befreiungen und Abweichungen: Unter bestimmten Voraussetzungen kann von Vorgaben des Baugesetzbuchs (BauGB), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) oder von bestehenden Bebauungsplänen abgewichen werden.
- Mehr Wohnraum in bestehenden Gebieten: Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann beispielsweise durch Aufstockungen, Anbauten oder Bauen in der zweiten Reihe zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden.
- Wohnungsbau im unbeplanten Innenbereich: Die Neuerrichtung von Wohngebäuden kann auch dort ermöglicht werden, wo sich diese nicht in den bestehenden Bebauungszusammenhang einfügen.
- Bauen im Außenbereich: Die bis Ende 2030 befristete Sonderregelung nach § 246e BauGB ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen auch Wohnbauvorhaben im Außenbereich, wenn diese im räumlichen Zusammenhang mit überplanten Flächen oder Innenbereichsflächen stehen.
- Zustimmung der Gemeinde: Für die Anwendung der weitreichenden Befreiungs- und Abweichungsmöglichkeiten ist die Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Die Gemeinde erteilt diese nach § 36a BauGB, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung an Bedingungen knüpfen und den Vorhabenträger zu bestimmten städtebaulichen Anforderungen verpflichten.
- Lärmschutz: Das Baugesetzbuch enthält außerdem neue Rechtsgrundlagen für Lärmschutzfestsetzungen in Bebauungsplänen. Dadurch besteht insbesondere bei einem Heranrücken von Wohnen an Gewerbe die Möglichkeit, von strengen Lärmschutzvorgaben abzuweichen.
Wie wird der Bau-Turbo in Wiesloch umgesetzt?
Für die Anwendung des Bau-Turbos hat die Verwaltung Leitlinien und Kriterien zur Erteilung der gemeindlichen Zustimmung nach § 36a BauGB erarbeitet. Damit sollen Transparenz und Gleichbehandlung sichergestellt und Einzelfallentscheidungen vermieden werden. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Lage des Bauvorhabens. Nach den vorgeschlagenen Leitlinien und Kriterien kommen insbesondere folgende Flächen in Betracht:
- Konversionsflächen
- Gebiete mit Potenzial für ergänzenden Wohnungsbau aus dem Stadtentwicklungskonzept INSEK 2030+
- Kleinräumige Arrondierungsflächen am Übergang zwischen Innen- und Außenbereich
Das Stadtentwicklungskonzept INSEK 2030+ wurde vor fast sieben Jahren verabschiedet. Da kleinräumige Arrondierungsflächen darin nur teilweise betrachtet wurden, ist geplant – vorbehaltlich der hierfür erforderlichen finanziellen und personellen Mittel:
- eine Aktualisierung und Überarbeitung der damals betrachteten Konversionsflächen und Nachverdichtungsgebiete,
- die Erarbeitung eines kleinräumigen Arrondierungsflächenkonzepts am Übergang zwischen Innen- und Außenbereich,
- beides unter Beteiligung der Bürgerschaft.
Umfasst sind hier zum einen die technischen Infrastrukturen für die Erschließung, wie Straßen und Ver- und Entsorgungsleitungen, aber auch Grünanlagen und Kinderspielplätze. Zum anderen fallen auch die sozialen Folgekosten für zusätzliche Kindergarten- und Krippenplätze sowie für erforderliche Neu- und Anbauten an Grundschulen und Sporteinrichtungen, die durch den zusätzlichen Bedarf der neuen Bewohner in den Gebieten entstehen, darunter. Sämtliche der genannten Kosten sind nach dem Baulandmanagement von den Vorhabenträgern zu tragen.
Auch das Baulandmanagement wurde für die Anwendung des Bauturbos angepasst.
Dabei wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass wesentliche Bestandteile des Baulandmanagements – insbesondere die Sicherung städtebaulicher Qualität, sozialer Wohnungsbau und soziale Infrastrukturfolgekosten – faktisch erst bei größeren Projekten mit mehreren und/oder größeren Gebäuden greifen.
Leitlinien und Kriterien
Leitlinien und Kriterien der Stadt Wiesloch zur Erteilung der gemeindlichen Zustimmung gemäß § 36a Baugesetzbuch (BauGB) für Vorhaben nach dem „Bau-Turbo“ Stand 01.04.2026.
Die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a BauGB wird für Bauvorhaben nach dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung im Grundsatz erteilt, sofern folgende Leitlinien und Kriterien erfüllt sind:
- Übereinstimmung mit den Zielen und Maßnahmen des Stadtentwicklungskonzepts
INSEK 2030+ - Kapitel 5.1 Wohnen, Wohnumfeld und Umwelt insbesondere Konversionsflächen, Lage innerhalb der Gebiete mit Potential für ergänzenden Wohnungsbau im Bestand (Überarbeitung geplant). - Keine Anwendung innerhalb eines Bebauungsplans, dessen Inkrafttreten noch nicht mindestens 7 Jahre zurückliegt (§ 42 BauGB Planungsschadensrecht).
- Lage im planungsrechtlichen Innenbereich – mit Ausnahme von Außenbereichsinseln im Innenbereich und kleinräumigen Arrondierungsflächen am Übergang zwischen Innen- und Außenbereich (Erarbeitung Arrondierungsflächenkonzept geplant). Die Ausnahmeregelung Arrondierungsflächen gilt erst nach Zustimmung des Gemeinderats zum Konzept.
- Lage außerhalb von (festgesetzten und faktischen) Gewerbe- und Industriegebieten.
- Baugrundstück ist bereits erschlossen und benötigt keine noch zu errichtende öffentliche Erschließung. Die Sicherung der Erschließung kann u.U. mittels Baulast erfolgen.
- Anwendung und Umsetzung des Baulandmanagements.
- Grundsatzbeschluss Gemeinderat zu städtebaulichen Rahmenbedingungen und Zielsetzungen bei Präzedenzfällen mit voraussichtlich gebietsweiten Auswirkungen vor Antragsstellung; ansonsten Erfüllung u.a. folgender städtebaulicher Anforderungen:
a) Umsetzung erhöhter Pkw-Stellplatzschlüssel (bis 60m² Wohnfläche 1 Stellplatz, über 60m² bis 100 m² Wohnfläche 1,5 Stellplätze, über 100m² Wohnfläche 2 Stellplätze), soweit nicht im Geltungsbereich der städtischen Stellplatzsatzung
b) Einhaltung energetische Standards in der Stadtentwicklung (aktuell Effizienzhaus EH 40 + EH 55 sozialer Wohnungsbau),
c) Minimierung Flächenverbrauch und Versiegelung (Bodenschutz u. Klimaanpassung; siehe auch Klimaschutzkonzept Maßnahme G-4: Klimaverträgliche Flächennutzung)
d) Weitestgehender Erhalt von bestehenden Grünstrukturen bzw. Umsetzung geeigneter (Ersatz-) Begrünungsmaßnahmen nach städtischer Pflanzliste (z.B. Baum- und Strauchpflanzungen, Dachbegrünung, Fassadenbegrünungen),
e) Maßnahmen zur Regenwasserrückhaltung (Klimaanpassung),
f) Maßnahmen zum Arten- und insbesondere Gebäudebrüterschutz (z.B. integrierte Fassadenquartiere, Schutz vor Vogelkollision, insektenfreundliche Beleuchtung),
g) Übernahme Bauverpflichtung einschl. Außenanlagen innerhalb von 5 Jahren ab Erteilung der Baugenehmigung. - Abstimmung des Bauvorhabens mit Anwendung „Bau-Turbo“ und Klärung Rahmenbedingungen mit der Verwaltung vor Antragstellung.
- Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Umsetzung von etwaigen Maßnahmen zur Sicherung öffentlicher Belange und nachbarlicher Interessen (z.B. durch Abschluss städtebaulicher Vertrag vor Zustimmung der Gemeinde und/oder Auflagen in Baugenehmigung).
- Bei Vorhaben, die in besonderem Maße öffentliche bzw. nachbarliche Interessen berühren, Durchführung von Öffentlichkeitsbeteiligungen vor Zustimmung der Gemeinde.
- Bei städtebaulich komplexen Vorhaben mit absehbar konkurrierenden öffentlichen und privaten Interessen grundsätzlich Durchführung von Bebauungsplanverfahren.
Wie läuft das Verfahren ab? Wer sind die Ansprechpartner?
Bürgerinnen und Bürger sollten möglichst früh zur Stadt kommen in der Vorabstimmungsphase (Fristen)
